Immobili privo di titolo legittimo di proprietà
Analizziamo oggi un caso studio relativo ad una casistica molto frequente, soprattutto nei piccoli paesi, dove in passato in terreni venivano venduti o "scambiati" da famiglia a famiglia scrivendo "due righe" su un pezzo di carta /privo di qualsiasi valore legale) o, peggio ancora, per stretta di mano.
Sui terreni venivano poi costruite delle case, magari con regolare concessione edilizia e regolarmente accatastate ma assolutamente prive di titolo legittimo di proprietà di chi li ha costruite essendo il terreno stesso mai trascritto a suo nome nella conservatoria dei registri immobiliari.
Infatti, in questo caso, vi sarà capitato di notare in visura la corretta intestazione catastale "ai soli fini fiscali" perchè l' accatastamento non attribuisce nessun titolo di proprietà, unitamente alla classica dicitura " DITTA PRIVA DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO".
Questa dicitura significa che l' immobile non è trascritto nei registri immobiliari a nome della ditta che lo ha costruito e che, ovviamente, la stessa non ne ha la proprietà.
Come risolvere il problema?
La strada sicuramente più percorribile è l' usucapione.
L'usucapione, detta anche prescrizione acquisitiva e in latino usucapio, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul perdurare per un determinato periodo di tempo del possesso su un bene. In Italia è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.
Prima di procedere con una causa civile vera e propria, è però obbligatoria la mediazione per usucapione, cioè un tentativo di conciliazionetra le parti coinvolte, per trovare un accordo al di fuori delle aule dei tribunali, ed evitare così di intasare ulteriormente la macchina della giustizia, e di intraprendere un processo lungo e costoso.
Ovviamente ciò è possibile solamente quando l'altra parte coinvolta è rintracciabile. In caso contrario, pur essendo comunque obbligatoria, l' organismo di mediazione attesterà che la mediazione non è andata a buon fine a causa di assenza della parte.
In ogni caso, se l'accordo di conciliazione andasse a buon fine o, nel peggiore dei casi, sia necessario ricorrere alla causa vera e propria e all' emissione della sentenza da parte di un giudice, il documento dovrà essere successivamente trascritto presso i registri immobiliari per accertarne il titolo legittimo di proprietà.
La disciplina è comunque molto vasta e necessita senz' altro di maggiori approfondimenti.
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Articolo scritto da Tiziano Satta
Ceo & Founder Tiziano Satta Real Estate Group
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